12 年前
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书生宁采臣（萧正楠 饰）和二哥宁采君（梁烈唯 饰）进京赶考，却在半途上就花光了盘缠，即将面临露宿荒野的命运。无奈之下，两人来到了兰若寺，虽然传闻这里有猛鬼出没，但总比睡在路面被野兽叼走的好。入夜，女鬼聂小倩（薛家燕 饰）现身了，然而这个聂小倩肚大腰圆，和传闻中完全不一样。
聂小倩附在宁采臣的灯笼上跟着书生回了家，目睹了大哥宁彩民（麦长青 饰）的专横跋扈，发现宁采臣看似风平浪静的家族实际上矛盾重重。宁采臣有一个青梅竹马的恋人迎春娇（吴若希 饰），然而两人却常常因为生活中的诸多小事吵架拌嘴。无法坐视不管的聂小倩决定帮焦头烂额的宁采臣一把。。暂时告别了母亲，小女孩莎莉（拜莉·麦迪逊 Bailee Madison 饰）独自乘坐飞机来到异地和父亲艾历克斯（盖·皮尔斯 Guy Pearce 饰）小聚。父母的离异令莎莉闷闷不乐，对待父亲的新女友吉姆（凯蒂·霍尔姆斯 Katie Holmes 饰）自然也提不起多大的兴趣。经过一路颠簸，莎莉来到了父亲最新的寓所——位于郊外的一幢19世纪的豪宅。此前这所房子属于知名的动物画家布莱克伍德（Garry McDonald 饰），但是画家最后神秘消失了。玩耍期间，莎莉偶然发现一间地下室。为了讨得女儿的欢心，艾历克斯不顾管理员的警告强行打开这所尘封的房间。与此同时，神秘和恐怖的事件接连发生，古宅的秘密渐渐被揭开……。
